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紐約項目的融資方案和預售計劃幾經(jīng)修改終于敲定，劉銘宇給劉銘維打電話，電話撥通許久對方才接，語氣里有不耐煩，“喂，銘宇。”

“哥，方便講電話嗎？”

“你說。”

“上次和你提到的紐約項目，我和美國的合作方把融資方案敲定了，我給你發(fā)了郵件，你有空看看……”

劉銘維打斷了劉銘宇的話：“銘宇，我已經(jīng)說了我對這個項目的意見。我不想再重復我的話。你管好宏利的業(yè)務就行，集團的房地產(chǎn)業(yè)務你少插手。”

“……”劉銘宇還欲解釋什么，劉銘維緊接著說：“我馬上有一個會，先這樣。”說完掛掉電話。

劉銘宇望著掛斷的電話，面色凝重地嘆了口氣。

還沒等劉銘宇上門去找劉銘維，洪叔帶來了天駿地產(chǎn)在中部某省會城市的天駿一期樓盤陷入資金危機的消息。

天駿未來公館是劉銘維力推的一個項目，是天駿地產(chǎn)進駐中部某省會城市的第一個超大型住宅項目，共開發(fā)三期，項目地塊是天駿地產(chǎn)當年在該市拿下的區(qū)域地王。

未來公館一期正在銷售，二、三期還在建設中。市政府規(guī)劃新建的一個重點小學最終方案沒有將未來公館一期納入該小學學區(qū)范圍，而且沒料到3號線地鐵改道，未來公館離最近的地鐵站超過2公里。全國房地產(chǎn)市場今年行情就不景氣，在這雙重打擊之下，一期開盤銷售情況不甚理想。

由于項目規(guī)模大，資金缺口也大，劉銘維很看好這個項目的前景，除了銀行貸款，項目公司還借用信托資金，信托融資的年利率在10%以上。拿地成本高，融資成本也高，銷售一旦不如預期，便造成了巨大的資金壓力。

信托計劃采取分期還款的方式，第二次還款日期就要屆滿，項目公司賬上卻沒有足夠的現(xiàn)金償還。就在資金鏈告急時，已銷售的一期樓盤還爆出了業(yè)主集體投訴樓盤墻體現(xiàn)裂痕、住室地板崩裂，對項目公司處理不滿，準備向法院起訴的消息，當?shù)貓笊缬浾哌€專門進行了采訪。

“我早就說過盲目擴張會有很大的風險。”洪叔搖頭嘆氣，“這個項目還只是公司在二線城市的其中一個項目。從去年到今年，公司拿了不少地，價格都不便宜。”

“這個項目出事也給公司敲了警鐘，重新審視以后的發(fā)展規(guī)劃。不過公司一向以質量著稱，之前從沒出現(xiàn)過嚴重的質量問題。”

“是的。這會影響公司的聲譽。董事會也很關注業(yè)主投訴質量問題的這個事情，要進行調查。”

“我哥現(xiàn)在肯定焦頭爛額，顧不上紐約的項目了。”劉銘宇皺眉道。

“這個項目的確不錯，值得爭取，我去找董事長說吧，看看他的意見。”

劉銘宇明白洪叔挑起這個責任是需要勇氣的，畢竟劉銘維已經(jīng)表明態(tài)度不支持這個項目，即使它是個好項目，也意味著和劉銘維唱反調。

自己當初看這個項目也是覺得這個項目錯過挺可惜，沒想到劉銘維態(tài)度這么堅決。如果自己去和劉健永說，不管行不行，反正是一家人，不至于傷了和氣。

“我去和董事長說吧。”劉銘宇決定道。

劉銘宇給劉健永打電話，“叔叔。”

“銘宇。”劉健永的聲音聽起來有一絲驚喜。

“您這兩天什么時候有空，我想去找您聊聊。”

劉健永這兩天行程都很滿，特地取消了第二天中午的應酬，兩人一起吃個午飯。

午飯的地點在天合集團旗下五星級酒店的餐廳，劉銘宇到的時候，劉健永已經(jīng)等在包廂。

“銘宇來了。”劉健永面帶微笑，心情不錯。

“叔叔。”兩人平時見面不多，劉銘宇突然發(fā)現(xiàn)劉健永比自己想象中蒼老不少，兩鬢的白發(fā)很明顯，臉色也有些灰暗，“您最近身體怎么樣？”

“還行，年紀大了，毛病多。”劉健永笑道。

“您多注意身體，別太操勞。”

“你回國一年多了吧，我們沒見過幾次，叫你去叔叔家吃飯你總也不去。”

劉銘宇不好意思地笑：“以后我多去看您。”

“哈哈”，這句話令劉健永開懷大笑，“你說話可要算數(shù)。”

“一定。”

“你昨天說的項目是什么情況？”

劉銘宇簡單介紹了紐約項目，“這個項目的地理位置很優(yōu)越，而且我們?yōu)轫椖繙蕚涞娜谫Y方案很有優(yōu)勢。”

“這個項目你和銘維說了嗎？”劉健永問道。

劉銘宇沒有遮掩：“說了，他不看好這個項目，覺得項目在海外，投資金額太大，有風險。”

“他擔心的這兩個問題你怎么看？或者說，你覺得這個項目的投資邏輯是什么？”

劉銘宇答道：“第一，國內一線城市的好項目已經(jīng)很稀缺，拿地價格水漲船高，而海外還是有一些優(yōu)質項目的機會，天駿不能因為項目在海外就因噎廢食。項目在海外的風險天駿可以通過和當?shù)赜薪?jīng)驗的機構合作來把控。”

“第二，這個項目的資金投入確實非常大。天駿過去多數(shù)依靠大量的自有資金投入支持開發(fā)物業(yè)，一般持股占到50%以上，甚至部分達到100%。重資產(chǎn)模式受制于房地產(chǎn)的周期，在房地產(chǎn)火熱時，賣得很快，現(xiàn)金流回得很快；如今，房地產(chǎn)進入緊縮周期，回款慢，現(xiàn)金流會非常緊張。天駿應當向輕資產(chǎn)模式轉型。這個項目可以說是一次輕資產(chǎn)模式的嘗試。”

“哦，怎么說？重資產(chǎn)模式占用資金大，這兩年的確對天駿規(guī)模擴大、利潤水平影響很大。”劉健永感興趣的樣子。

“這個項目我們找了一個一家美國的移民咨詢公司，在業(yè)內很有名氣。他們提供了一個融資方案，計劃利用中國投資移民的需求，將這個項目的購房和融資結合起來，通過向投資移民客戶預售募集部分資金，以夾層貸款的方式投入項目，占到40%左右，然后是銀行貸款40%，剩下20%才是天駿地產(chǎn)自身的資金投入。預售款作為夾層貸款的年利率低于5%。這樣天駿只需投入20%的自有資金，融資成本也低，而且能夠將預售和融資結合，項目的銷售也有了保障。”

“恩，這個融資方案聽起來不錯。”劉健永聽完徐徐點頭，“你哥最近忙著處理W市的一個項目。我讓洪斌先跟這個項目，盡快立項。”

“好的，謝謝叔叔。”劉銘宇沒想到答應得這么爽快。

“周末來叔叔家吃飯，叫上你媽媽。你回國后全家就在你哥哥婚禮上吃過一次飯，一家人應該多聚。”

劉銘宇想到林若，不如趁這個機會正式介紹林若給家里人認識：“我交了個女朋友。”

“哦？”劉健永喜形于色，“什么時候的事？”

“交往了幾個月。她是公司的同事，叫林若。”

“同事挺好的。你年紀不小了，成家立業(yè)，婚姻大事要抓緊。周末帶過來一起吃飯。”劉健永想起之前在一個應酬場合，一位官員主動和自己搭話，他說女兒在宏利工作，和劉銘宇的關系不錯，很有可能是那個女孩。

劉銘宇回去問林若：“周末有空嗎？我去叔叔家吃飯，想帶你一起去。你想去嗎？”

說實話林若還沒有做好參加劉銘宇家庭聚會的準備，劉銘宇看出了她的猶豫，解釋道：“本來想讓你先和我媽見面，正好叔叔讓我們這周末去他家，我媽應該也會去，一起見個面也好，反正你遲早都會見他們的。”說完又補了一句：“你看看想不想去，不想也沒關系。”

林若望著劉銘宇溫和的笑臉，想起凌月的話“如果一個男人真心喜歡你，恨不得全世界都知道你們在談戀愛”，劉銘宇帶自己去見家人，說明他對這一段感情的認真，自己也應該更勇敢、更大方。她點點頭：“我和你一起去。”

“別擔心，只要我喜歡的，我媽媽都喜歡。我叔叔他們你也見過了。”

“見過是見過，不過之前是員工和上司的身份，你和他們說過我們的事情嗎？”林若問。

“我說了女朋友是同事，叔叔說同事也不錯,沒有多問。我自己交女朋友的事情他也不會管。”