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王兆瑜安排的那個鳳嶺86號路項目開標了，我們當然是毫無懸念地中了標，但我卻一點也高興不起來。

我現在的經濟又緊起來，這不僅是因為天都項目需要大量的資金，最主要的是中心城的拆遷項目忽然順利起來了，而這樣所需資金就更多了，這就需要我要找到一筆融資才行。

我們現在向銀行提出了貸款申請，不過我并不抱什么希望。因為現在各銀行執行的是銀根緊縮的貨幣政策，受未來房地產仍有可能振蕩的預期影響，各商業銀行對房企的信貸政策仍然保持謹慎。

民間借貸已經被描繪成了江湖味最濃的融資方式。但是，我卻對它有著天生的抵觸。主要是現在很多房企已經深陷于被債主追債的漩渦。

當然，有的房企希望能通過國商市來融資，也有若干財務公司找我談過，可是，這種操作能否奏效？加上時間跨度非常長，我的公司能不能挺到那個時候？這條道路我自然也是覺得行不通。

當主流的資本市場、銀行信貸融資渠道受壓抑時，信托與私募基金就顯得相對活躍。最近有一些私募基金的人來找過我，我也跟他們談了，可是我覺得真正能夠跟他們合作成功也不是那么容易。

房地產的本質是金融。在談論房地產的時候，我們更多的是喜歡將之與金融聯系在一起來研究。這也是我們一直所認為的：房地產的本質就是金融。而當前房地產面臨著宏觀經濟政策的調整和不可預、國際國內金融資本的波動以及實體經濟的反作用等困境，加之后續銷售壓力等因素，前景雖好，但也不容過于樂觀。因為在這一年多以來，信貸環境發生了重大變化，整體的融資渠道在原本就比較窄的情況下，表現得更為惡劣。

跟私募基金不容易合作的根本就在于利率匯率的風險依舊存在，大宗項目的回報率仍比較低，私募基金的投資力度仍比較疲軟。在這種情況下，即使能夠跟他們合作，那么所要接受的條件也將是十分苛刻的。這點，我一直在猶豫之中。

那么現在我是不是該做點走偏門的事情呢？這個偏門就是利用預售登記融資。事實上，被信托業界稱為房地產信托貸款之“預售登記”交易模式的融資方式，此前曾被廣泛使用，其中不乏知名公司，現在仍有一些公司利用這種方式融資。

“預售登記”房地產融資模式釋義：預售登記房地產融資模式是一種附買回約定的房地產交易,即信托公司以向房地產商低價購買期房的形式向房地產商提供融資,房地產商在約定期限內溢價贖回信托公司所購期房。這種融資交易模式屬信托公司特有的創新業務模式之一，從前兩年開始盛行。

我們現在來看看這種融資方式的交易結構。首先，信托公司購買房地產公司的部分期房，雙方簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，并到房屋管理局辦理預售登記。約定期限內，經房地產公司書面同意，信托公司可以將房屋轉讓給新的購買人。這意味著，在抵押期內，資金流緊張的開發商仍可以賣房，每賣出一套房償還一部分信托公司的貸款，但是必須由信托公司協助辦理登記手續。也有一些開發商選擇整體出賣的方式，償還貸款解除限制后統一售房。

如果貸款期限已到，開發商溢價回購房屋，信托公司則退房，該信托計劃結束。溢價部分為信托公司的收益，收益在信托計劃前雙方已有約定。如果發生到期不償還貸款的情況，無需經房地產商同意，信托公司可以將房屋轉讓給新的購買人。所以通常情況下，信托計劃上會顯示，信托公司會以相比市場價較低價格購入房屋，規避風險。

這種模式被認為具有很多優點。首先信托公司以購買商品房的形式向房地產公司融資，是一種表外的融資模式，不會影響房地產公司的資產負債結構。另外，便于房地產公司進行銷控，開發商可以將戶型、位置較好的房子通過預售登記模式先預售給信托公司進行融資，在融資行為結束后進行銷售，把好房子留到最后再賣是符合開發商一貫的銷售思路的。

而信托公司更易于處置抵押房產，抵押模式下債權人獲得擔保物權，不會導致產權的變化。在預售登記模式中，預購方獲得了房地產所有權的期待權，已導致產權的變化。如果債務人逾期不履行債務時，信托公司在預售登記模式下可以直接對外轉讓取得房產證的所購房產。因為房屋已轉入信托公司名下，處置房產不需要經過司法拍賣程序，處置更為便利快速。而信托公司也被認為能夠獲得較高的投資收益。因為在房地產抵押貸款模式下，抵押權人通過拍賣、變賣抵押房產來獲得清償，處置價款超過債權數額的部分歸抵押人所有。而在預售登記模式下，信托公司有可能獲得貸款本息以外的投資收益。由于信托公司以購期房形式融資時房價比較低，足以對抗房產貶值風險，因此預售登記模式下對外轉讓所購期房，即便扣除所有交易稅費，仍可以獲得高于貸款本息的收益。主要風險存在于優先受償權風險以及到期無法竣工風險。但二者均可以在發放貸款前有所規避。

只是現在利用這種方式融資有些風險，原因就是銀監會要求信托公司嚴禁向房地產開發企業發放流動資金貸款,嚴禁以購買房地產開發企業資產附回購承諾等方式變相發放流動資金貸款,不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓價款的貸款等。

可是，說是說，做是做。上有政策，下有對策。很多企業還是利用這種方式融資。我該不該走這條路呢？本來我一直是想走銀行這條路的，現在看來是不得不走預售登記融資這條路了。

我現在叫葛正紅開始跟信托公司接觸，希望能改變目前公司的困境。

可是，做這些事情我的心里還是覺得有些困惑。我一直不愿意去做不合法的事情，可守法為了什么？是為了使我們心安，半夜敲門心不驚。整天提心吊膽地生活有意義嗎？

善惡的標準比法律要嚴格，法律是約束你的行為，善惡標準是約束你的心。您想改造命運，更要遵守法律了。

沒幾天，葛正紅和對方談出了個方案：我們公司取得贏家中心寫字樓預售許可證后三十日內，除商業配套外的寫字樓(建筑面積約為2.15萬平方米)出售信托公司指定的買受人，出售總價款約為人民幣2.6億元。在信托公司指定的買受人簽訂商品房預售合同并辦理登記備案等相關手續后，公司或其指定的第三方將與信托簽訂《股權轉讓協議》，由公司及其指定的第三方以人民幣1000萬元受讓信托公司持有我公司20%股權。

我特地把楊再田從天都叫回來，和南民敏葛正紅一起開了個會，大家認為，合同的簽署將增加公司的經營性現金流入，改善公司的現金流狀況。我們認為這實際是一種買入返售型融資,配合了一個股權方面的安排。這種一般債權加股權的融資模式,可以理解為類似夾層融資,意在增加控制知情權以降低風險。在這種附買回約定的房地產交易中,信托公司在前期以向我們低價購買期房的形式提供融資,我們在約定期限內溢價贖回信托公司所購期房。很重要的一點,我們此次是用預售登記模式賣房,預售登記是可以解除的,因為沒有過戶也沒有契稅等稅費。于是，我們決定與對方簽署這份合同。

其實這樣做我從內心里來講是很痛苦的。首先，假如我們到時無法贖回，就等于降價拋售物業，即使是我們能夠按期贖回，那財務成本也是巨大的。

利潤=收入-費用，這是常識。費用大了，利潤自然會有損失。這就是房地產公司為什么都強調銷售而只有在不得已的情況下采取融資的原因。通過降價刺激地產銷售，好處是兩方面的：第一是提高存貨周轉率，第二是降低融資成本。降價促銷提高存貨周轉率比較容易理解，為什么降價促銷的同時也降低了融資成本呢？因為銷量增加，同時也意味著購房者的定金和預售款是增加的，定金和預售款不需要付利息。

一般而言，中小開發商不能發行公司債券融資，另外股權融資的成本要高于上市公司。這一點是中小房地產公司的無奈也是悲哀。開發商如果在辦理預售證上不順利抑或是工期控制不力的話，僅利息負擔，就足夠侵蝕大部分利潤。開發商晚一年將房賣出，等于房價下跌10%。有的公司私募借款成本高達年利率40%以上，這個數字告訴我們什么？假如你融資一億的話，每年單純償還債主的利息就需要四千萬元人民幣。

從上一個“金九銀十”，到這一個“金九銀十”，一年的時間轉瞬即逝，這一年里樓市持續調整，拐點效應持續發酵。今年來，房地產行業的最低溫正在上空盤旋，整個行業初步感受到了寒冷的滋味。

簽署合同那天，我對南民敏說：“從現在開始，我們就應該明白，一個繩套已經套在了我們的脖子上，我們可能隨時被它勒死。”

南民敏點點頭說：“我明白。現在我們只能向前走，別無選擇。”

不久，郭俞凡的劇組成立。外景地主要就在S市，為了節約資金，有些外景自然就在我做過的一些中項目進行。本來郭俞凡還想去一些比較好的景點，但是跟他做協調工作的夏思云做了他的工作，他最后也勉強同意了。