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“我們在隔壁縣與另外一家公司合作了一個養老項目，說白了就是房地產，只不過是以養老院的名義蓋的樓房。

這房子不能賣，只能用于養老。你也知道，咱們這農村家家都有房，把老人送養老院那叫不孝，要被村里人戳脊梁骨的，所以我們就去市里宣傳養老院。但是收效甚微。

我們琢磨著把養老院的房子租出去，租上六七十年，不就跟賣房差不多了嗎。公司法律顧問說這樣做違法，屬于以租代售，國家不讓這樣做。

我知道你點子多，所以我想問問你怎么能規避風險。”蘭姐道。

方軼沉默片刻，抬頭看向高金蘭：“蘭姐，這事從根上說確實不合法，但是法律后果無非是租賃期限超過二十年的部分，法院不支持，會被判令退回相關款項。”

“哦，這樣啊！這我就明白了，現在干什么事沒有風險，這風險我們能承受。”蘭姐想了下道。

“你們合作的養老項目證照全嗎？”方軼問道。

“證照齊全，上個月都補齊了。我們這個項目屬于先上車再買票，這種事在咱們省太普遍了，不算啥大事。”蘭姐大咧咧道。

“嗯，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

同時，該解釋第三條規定，出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

我的意思是，如果你們合作的養老項目證照齊全基本上出租合同被法院認定無效的風險基本為零。”方軼解釋道。

“那還有其他風險不？”蘭姐認真道。

“風險肯定是有的，比如變相超過二十年租賃期限的風險。

根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定，租賃合同的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。所以在出售（出租）時，最好跟對方說清楚，約定好，以免后面扯皮。

而且交易合同中也不能寫轉讓產權，辦理過戶之類的內容，合同內容要體現出租房屋的內容，只是使用權的轉移。”方軼道。

“那合同名字叫《轉讓房產合同》可以嗎？其實就是聽個名。”蘭姐問道。

“其實法院審理這類案件是不會太在意合同名字的，主要看合同內容。但是多一事不如少一事，所以我不建議你們這么寫，可以模糊些，比如合同，使用權轉讓合同之類的。”方軼道。

“其實這種交易買方和賣方都明白是怎么回事。我們建的都是獨棟小別墅，只有一個是聯排，環境可好了，這陣子來看房的年輕人不少。”蘭姐道。

“不是養老項目嗎？年輕人也能租啊？”方軼有點發蒙，難不成年輕人提前進入退休狀態了？

“兄弟，你就是太實誠了。這還不容易，上有政策下有對策，年輕人可以用他們父母或者爺爺奶奶的名義買（租）養老房。具體誰在里面住，沒人管。

還有其他風險不？”蘭姐笑道。

“嗯，如果想把風險降到最低，那么收取的費用構成上也可以想一想。法院一般只會判令返還租金，其他費用就比較復雜了，不一定會支持返還。”方軼道。

按照他的想法，能夠租別墅“養老”的主兒，絕對不是吃了上頓沒下對頓的普通老百姓，既然他們有心以租代售要這種房，鉆政策空子，那自己也不用心存憐憫，維護客戶的利益才是第一位的。

有句老話怎么說來著：吃誰的向著誰。

“哦，我明白了。這就跟我們賣房差不多，什么排號費，簽約費，律師費，裝修費，這個費那個費的，就是把成本拆開了，想讓人家覺得房價可以接受，玩的小把戲。

我明白你的意思了，回去我跟他們說下，除了與對方簽訂的合同外，再加上幾份服務協議，將對方支付的費用分成租金、服務費、簽約手續費、律師費等。

即便租賃合同將來被認定為無效，我們也能少退點錢。兄弟，律師見證這塊你做嗎？就是簽約見證，到時候我把這塊的律師費都給你。”蘭姐道。

方軼急忙搖頭：“我不做見證，再說了律師見證一般都要兩個律師一起做。我一個人也做不了。”

他可不想趟這渾水，外一出了事，牽連上自己就不好了。再說了，這業務沒什么技術含量，律師費高不了，高金蘭是所里的客戶，真接了這活兒，所里也只給自己百分之二十的提成，還得兩個律師分，風險可全都得律師承擔，風險與收益不成正比，還是算了吧。

方軼怕蘭姐再提見證的事，急忙轉移了話題：“蘭姐，我也只是給您提些建議，風險還是有的，您可得想好了。”

第104章 不服高人有罪啊！

“沒事，我早就想好了，只要不坐牢，都好說。做生意就是撐死膽大的，餓死膽小的。好幾十棟別墅擺在哪，不賺錢，風險更大。

再說了，以租代售的事是合作方提出來的，我不過是提些意見，又不實際參與項目運營。只是個公司股東而已，法人都不是我的人，我怕什么。”蘭姐大咧咧道。

“那就好！”方軼嘴里說著，心里卻想：蘭姐果然是在社會上摸爬滾打過的人，把事情想的透透的，即便真出事也牽連不到她身上，房子賣出去了還能撈到好處，不服高人有罪啊！

“對了，還有個事，前段時間我有個朋友因為合同詐騙被警察抓了，他也是搞房地產開發的，被市中院判了十五年，我覺得他挺冤的。

之前一審的時候，他媳婦從京城請了一位律師，那律師我見過，挺有派頭的，一過來就要吃要喝的，還要大保健，信誓旦旦的說這種案子他處理的多了，沒什么問題，結果我朋友還是被判了，他媳婦對那律師挺不滿意的。你要不要試試？”蘭姐道。

她覺得過來咨詢法律問題，人家方律師又是解答又是出建議的，自己不意思意思不太合適，給錢吧，幾百塊咨詢費拿不出手，不如介紹個案子給他，能不能做就看他的了。

如果方軼真能接下這案子，把官司打贏了，說不定日后自己還能撈上一把，幫人即是幫自己。蘭姐認定方軼是有本事的人，對于有本事的人她是一定要籠絡的。

“好啊，不過我得先了解下案情，如果確實有機會，我再接。要不然不僅有損我的名聲，對您這個推薦人也不好。”方軼道。

在他看來，這種中院判的刑事案子，一審判了十五年，二審能把刑期減下來就是勝利。想翻案那基本上可能性不大，現在的法院執法水平還是很高的。

“我明白，你辦事妥當。你等我信兒。我讓他家里人直接聯系你。”蘭姐道。

送走了蘭姐，孫主任將方軼叫進了辦公室，詢問高金蘭來所的目的。方軼跟他說了以租代售的事，卻留了私心，沒提蘭姐朋友刑事案子的事。

之前他把賺的錢大部分都給了前妻，手頭有點緊，想著如果這個刑事案子談成了，最少也得收個大幾萬塊，百分之六十的提成可是很誘人的。之前云梅的房產案子就是這么處理的，也沒見孫主任有什么反應。

孫主任也沒多想，就是覺得高金蘭一趟一趟的跑來咨詢問題，也不給點好處有點不夠意思。

看著方軼離去的背影，孫正義覺得每次高金蘭來都找方軼不找自己，這事有點不太妙，如果那一天方軼去了別的律所，盛豐集團可就不再是自己的碗中肉了，指不定那天變成水中月。

在方軼加入正義律師事務所之前，他曾讓趙忠誠和褚懷陪他接待過高金蘭，但是人家根本看不上這兩塊料，有什么事都是直接聯系自己。

孫正義嘆了口氣，走一步看一步吧。