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江嘯天一笑說：“最后一個時期當然是尾聲期了。但是這個時期往往會偽裝成所謂的‘主升段’，此時一切都看上去非常完美：上市公司的業績大增、股價持續拉高、是個人都能賺錢，市場充滿著一片歡笑聲?！?

“這個時期股票換手率特別高，其實大資金已經逐漸獲利了結，早期跟風進來的投資人也趁此機會了結觀望，只有散戶和剛入市的小白，被股票狂歡的氣氛沖昏了頭而越買越多?！?

“等到頭部出來，股市老手都已經撤離了，只有貪心的股民還在高位站崗，成為最后為宴會買單的人?！?

“當然，剛才講的是股市整體的周期。早期齊漲齊跌的時候，表現更突出，現在嘛，就要再細化到行業和個股身上了。你問幾個行業，我和你詳細說說它的周期吧?！?

趙亮聽了，想了想，說：“還是說房地產吧，現在是回檔期還是尾聲期？”

“我國房地產行業的周期性波動，有專家說是5年一周期、有說是7年一周期的，還有說是20年一周期的。但是總體看，一般都認為房地產現有周期始于1998年。1998年房改到2022年，中國房地產價格出現了三次大幅上漲，分別是在2009-2010、2012-2013、2015-2017期間，差不多20年了?！?

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“在過去的20年里，中國的房地產是突飛猛進的。2000年時，城市居民的人均居住面積才10.3平方米，一個三口之家，擠在只有一廳一室的小房間里。而現在，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，三口之家住上了三室一廳的大房子，這個20年增長400%?！?

“我國經濟基礎有特殊背景，有很多非市場因素，包括銀行端的融資政策到房地產市場的交易環境，再又就是房地產的核心是土地的買賣，而我國公有土地占主導地位的國情，在全球也是獨一無二的。”

“未來房地產行業股票可能面臨的就是一個新周期的開始，而這個周期是在‘房住不炒’和現有住房保有量條件下，加之住宅一般70年的自然壽命，所以未來20年，我認為國內房地產價格整體只能緩慢下降的。此時，居民收入水平會持續增加，等一線房價收入比從現在的26倍，降為13倍左右，基本就是房價底部了。”

“然后是新的20年上升期，這時候在21世紀頭20年建造的房子進入更新期了，新的房子需要重新建設了，房地產行業才會再次上漲，時間大概是2050年左右?！?

趙亮說：“我知道像東方市，平均房價是6萬多，人均可支配收入是8萬元左右，房價收入比是26.3倍，市中心的房價收入比是40倍。紐約、倫敦這些西方國家重點城市的房價收入比是多少？”

“紐約房價收入比是大約是18-20倍，紐約的房價也是被全世界炒房的人炒高的。倫敦大概也是20倍，只有東京的房價收入比不到15倍?！苯瓏[天說。

“以此對比，目前國內一線城市是在享受經濟發展的高預期紅利，實際價值是高估50%的。但國家也不可能像小日本那樣，傻乎乎地去戳破地產泡沫，所以只能一方面壓住房價，另一方面增加居民收入。”

“像東方市這樣的地方，假如居民收入平均每年增加5%，那收入再翻一倍大致需要14-15年時間。如果房價每年漲2%，10年后房價收入比大概就能跌到20倍以內，20年后和現在的東京差不多。如果房價每年漲3%，則20年后和現在的紐約差不多。”

“20年啊，老百姓還要等20年才能勉強買得起房?！壁w亮哀嘆一聲。

“沒辦法呀，誰讓大家都要往一線城市跑。尤其是那些有錢人，自己不一定住這里，但是錢會先過來，一線城市的房價肯定是偏高的。比如古代的長安城、洛陽，都是房價遠高于周邊城市的?！?

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“細分到房地產股票上，目前開發商都會使用極高的財務杠桿，融資成本高，負債率高達90%以上。所以大批的房地產股票未來都會長期下跌，很難會有起色了，只有僅少數的房企能繼續上漲?！?

趙亮點點頭，一看今天的房地產股票雖然普遍反彈，但是房地產ETF基金一年來都跌了20%，看來大趨勢的確不好。

到下午三點左右，股市收盤，再度沿著五日均線向下，中證1000勉強收在7000點上方，今天趙亮小賺五萬元。快到收盤，趙亮還是平了2手空單，只留一手空單過夜。

正準備結束一天的盯盤，股票軟件跳出來一條公告消息：“交易所要求白云藥業申請復牌，終止停牌！”寧家三少的股神筆記