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木逢春也不兜圈子，先是代替母親感謝東家照顧，而后就問起：“何總，我常聽母親提您對房地產的事情也很了解，我這里有些疑難想請教，不知您是否愿意指點一二。”

童彤不可能一上來就問木逢春工作的事，萬一人家發展的一帆風順，他阻了人家前程多不好呢，既然木逢春是有求而來，他姑且先聽聽：“你說說看，房地產的事我也是門外漢。”

“我現在一家地產公司營銷策劃部，剛入職沒多久，整個部門里就我經驗少學歷低。好不容易爭取到了一個機會，跟著經理參與在北四環那邊新項目營銷策劃的事情。地塊已經拿到了，設計部那邊讓營銷部提定位意見。領導將活都攤派開來，我也想借機表現一下。”木逢春認真敘述道，“可我畢竟不是帝都本地人，說實話肯定還不如我母親接觸過的有錢人多，未來我們那個項目賣給誰，我有了初步想法，卻不知道是不是真的可行。才來問問您，若是按照我描述的那么去定位，您看看會否有銷路。”

童彤正好要買房子，奧運片區那邊也是考慮范圍，不免來了興致，問道：“你們那項目不保密吧，你有沒有帶啥材料電子版的，我這里有電腦，你深入說說。”

若是還在拿地階段，項目信息肯定不便外傳。現在地塊已經收入囊中，在策劃階段市調的時候也都散出去了一波消息，當然不怕給何總看。

木逢春有備而來，拿出U盤接入這邊的電腦，打開文件夾卻并不是零散的材料，而是認真整理匯總，充分準備的營銷策劃案PPT匯報文件。不僅包括了項目基礎信息，還有周邊市場及競品項目調研詳細數據。這些市調數據，一看就是花了大量時間精力才能得到的一手數據，相當有價值。

這個木逢春果然有一套，來請教問題之前都已經做好了全面的準備工作。

“這地塊離奧運場館和規劃中的森林公園不算遠，2~3站地吧。那片區域算是四環外居住氛圍相當成熟的地方了，地皮雖然買的貴，但是那地方住宅根本不愁賣。領導讓我們每個人都提定位和策劃案，其實最關鍵就是想看看我們覺得那地方能賣多少錢一平米。我也學著自己做了一個，下周就要向領導匯報，我心里實在沒底。”

關于地產項目的定位和策劃報告，上輩子童彤就見過許多，這輩子幫著段總做項目更專業的咨詢機構出的高大上報告也不陌生。不用木逢春講解，童彤自己已經迅速瀏覽了一遍。

這份報告基礎數據扎實，定位分析條理清晰有理有據，最終導出來的結論也似乎看起來很合理。在周邊競品平均單價6000元左右的情況下，木逢春認為等項目開建拿到預售之后定價在9000元每平米，銷售速度和收益都不會差。

不過童彤上輩子恰好知道這個項目，依稀記得開盤售價就將近4萬元每平米，正趕上房價大漲那一波，而今木逢春根據手頭能拿到的信息分析推導9000元每平米的預期似乎太保守了。可是，那項目2.5的容積率實實在在就是蓋高層塔樓的命，又不是別墅區，又不在市中心，四環外而已啊。在帝都二環邊上最貴的高層板樓也少見能賣到2萬元每平米的，誰又敢太激進的翻倍報價呢？

事實上，當時很少人能預料帝都房價居然在奧運后呼啦啦一下子起來了，何止翻倍的增長。

木逢春見何總一直不說話，忐忑道：“何總，是不是我這PPT做的不成樣子，畢竟我第一次獨自完成這種推導，要不我再給您簡單講講思路？”

“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。只是……售價這里似乎有一點不太合理。”

“是不是太高了？一下子比競品提高2千元，我當時也有點沒把握。”木逢春嘀咕了一句。

童彤搖頭：“我總感覺房價還會漲，你這個項目現在開始規劃設計，起碼一年以后才能拿到預售證，再推廣入市，前后差不多兩年，市場變化莫測。說不定周邊早不是那種價了。你的分析數據里，最好能加上近期掛盤的地塊信息，看看樓板價。別以為你們買地貴，將來的地只會更貴更稀缺。別家買了更貴的地，產品肯定要售價更高。你們項目先天條件好，不能賣虧了。”

“那您說售價該定多少好呢？”木逢春虛心請教。

童彤伸出三根手指。

木逢春咬牙：“您是說再加三千，賣到一萬二？周邊可還沒有那么貴的高層住宅呢，快趕上別墅的價格了。”