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【寧靜致遠】第七章·借宿

2021年5月10日

作者：寧靜致遠

字數：10448

那天開完會后，大家一致認定公司名為渝慶渝食堂餐飲文化有限公司，渝食

堂的商標總共４５類全部買了過來，隨后就請廣告公司進行ＶＩ設計。

人員招聘由張姐負責，本來一開始是不想讓張姐前期進來工作的，她說她和

我們年輕人在一起挺開心的，理念也基本相同，人事這塊也是她的老本行，做了

幾十年，就直接進入戰場。

接下來我主要的任務就是簽訂商鋪，商鋪是公司的終端銷售，招商形象，直

播廣場，員工考場等等，選擇一間位置好，性價比高的鋪面，對于一個店就等于

成功了一半所以我對于這個事不敢大意，早就給凌云說了周一中午要去和甲方落

實合同的事，早上先去她的律所惡補一下專業知識。

送老婆上班后，和她約定下午接她一起去徐麗家，早上我做早餐的時候，她

就把行李弄好，放在了車的后備箱里。

凌云的律師事務所在江北嘴這邊，我們餐飲公司總部就是她挑選的，由于她

們公司在這面是老業主了，所以她找人打了一個狠狠的折扣。

律師事務所的前臺妹子早就熟悉了我，就說了一句找凌律，她就微笑著目送

我前往凌云的辦公室。

「吃早飯了嗎？」進門我就看向凌云說道，她知道我要來，并沒有開始辦公，

而是坐在會客的沙發上，瞭望著江景。

「來了呀，特意給你弄了個果汁，我自己榨的，早上喝茶不好」凌云招呼我

坐下。

「你父母還好嗎？」我知道她才回家看了長輩，所以問道。

「挺好的，就是催婚有點讓人討厭，可能需要的時候，我要借你充當幾天男

朋友，租金好說?！沽柙埔槐菊浀恼f著。

我不想繼續這個話題，就說道，「中午我要去簽合同，找你來惡補一下，免

得吃虧?！?

「如果只是這個，那你把合同拍照發給我看就行了，或者你提前告知我，我

和你一起去?！沽柙评淅涞恼f道。

「我以為你想我了，想找個借口來看看我?！沽柙七€是冷冷的語氣說道。

我看著她，不知道該怎么接她的話，就說道，「徐麗說她們一個月前約了一

個按摩師，正好今天上門給她按摩，讓我們去觀摩一下，你有時間嗎？」

「有啊」還是冷冷的。

氣氛有點奇怪，我繼續到，「那我們一起吃飯，然后再去，徐麗說讓我和寧

靜吃了飯過去，不知道她安的什么心，居然晚飯都不安排?！?

「她沒有安什么心，是我單獨約了她，告訴她就我和她」依舊是冷冷的，看

都不看我一眼。

「哦，原來是這樣啊，你是要向她咨詢心理問題嗎？」我問道。

她瞄了我一眼，「是啊，咨詢你是不是用心學習的好學生?！拐f完臉上不經

意的笑了一下，又繼續冷冰冰的。

這個話題我更不知道怎么接，沒辦法，還是回到剛才那個借當男朋友的話題。

「你父母是要過來嗎？借我當男朋友」

凌云終于不在冷著臉，「不是，他們說有一個老朋友的兒子剛回國，和我同

齡，想撮合，我知道拒絕不了，我就說有喜歡的人了，給二老謊報軍情說在接觸。」

「那你借我的用處呢？」我問道。

「就是關鍵時候隨叫隨到就行，節假日給你三倍工資怎么樣，放心，我不會

半夜把你拉起來，也不會讓你出差和我去老家。」凌云微笑的說著。

「這個嘛，可以，但是作為朋友，我覺得你還是要考慮一下你的終身大事。」

「我考慮了啊，我做你情人，以前不敢說，現在知道你們都進入開放式夫妻

的門檻了，多我個不多吧?！沽柙茋烂C的說道。

這話，包括問我學習的話，我是真的接不下去了，從內心來說凌云這樣文武

雙全，才貌俱佳的女人，那是女神級的人物啊，求都求不來，怎么可能往外推。

以前在一起相處的時候，我確實刻意的保持著距離，但也像她說的一樣，我

們都選擇了新的世界，何必在裝Ｂ呢，只是不知道怎么的，我一下子還適應不了。

「凌云，你看我來都來了，教我一點租房的法律知識和注意事項好嗎？」我

看著凌云紅著臉說道。

凌云和我對視，臉上出現了笑容，也沒有在為難我，說道，「租鋪面第一點

要調查商鋪的產權，承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權

調查，確認以下幾個重大信息」

「１，房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地

用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業以

及非法

使用房屋的風險。

「２，房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。」

「３，房屋是否已經存有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導致

新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，

也會影響新承租人順利辦出營業執照?！?

「如果你無法查清，我作為律師，就可以到相關部門進行調查?！沽柙评^續

到。

「你肯定見過這樣的合同多，那一般裝修期間可以免租金嗎？?！刮覇柕馈?

「商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由于承租人在交

房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收

取承租人裝修期間的租金。」

凌云說完撩了撩頭發繼續道，「但免租裝修期非法律明確規定的概念，因此，

在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，

當然也要考慮出租方的利益，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的還

需按合同約定承擔。」

「那押金在法律上合理嗎？或者能不能想辦法少交一些?！孤犕晡矣謫柕?。

「為了保護出租方的利益，合同的公平性，租賃保證金如果出租方收取高一

些，可以理解，押金主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用，因為商鋪適

應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，因此押金應當適當高一些，以免

不夠抵充上述費用?！?

「也是，做生意是有風險的，以后發展成什么樣誰也不知道，那租金抵扣稅

收需要在合同里體現嗎？」我又繼續問道稅收的問題。

「稅費承擔按照法律、法規、規章及其他規范性文件規定，出租或轉租商鋪

的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：」

「營業稅及附加租金*5.55%」，

「租金*12%」，

「所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800

元）

租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。）」

「土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。」

「如果是轉租，那稅費是：」

「營業稅及附加轉租收入*5.55%」

「印花稅轉租租金（總額）0.1%」

聽著這些數字，我腦子里亂糟糟的，凌云像秀操作似的還想繼續，我趕忙打

斷，「這個太復雜了，太專業了，估計這塊工作你得和佳杰碰撞?！?

在實踐中，商鋪租賃稅費的繳納比較多樣，她說她給我說的標準只是法定征

收標準，不同區域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際

代征網點工作人員。

雖然稅費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數

額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，

應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用后，再行約定具體承擔人，不要被某些代

征網點短期內較低的稅率所迷惑。

凌云見我打斷她，并沒有出現反感的表情，繼續說道，「好吧，我以為你是

真的好學，那我們講點你今天用的上的。」

「請說」我微笑著，注視著她說道。

「承租商鋪的目的在于開展商業經意活動，而商業經營活動首要條件就是必

須合法取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業

執照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：」

「１，原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，

從而導致無法及時辦理營業執照?！?

「２，商鋪上原本已經注冊了營業執照，而該營業登記信息沒有注銷或者遷

移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照?！?

「３，房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法注

冊營業執照?！?

「４，涉及特種經營行業（娛樂、餐飲等）的，還需要經過公安、消防、衛

生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛生許可證等證件后，方可取得營

業執照?！?

「５，因出租人材料缺失而導致無法注冊營業執照?！?

「對于上面說的第１、２、３、５條情形，可在合同中設定為出租人義務，

并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違

約責任；上述第４條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦

出營業執照時

可以無責任解除合同?！?

沒想到租個房還有這么多問題，看來把一個公司做起來，真的不是那么容易

的，方方面面的事太多。

「還有嗎？」我繼續問道。

「商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順

利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：」凌云繼續說道。

「第一，明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或

方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，

對于廣告、店招位置也可約定清楚?！?

「第二，解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會

約定等同于押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此

情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用?！?

「第三，明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式」

凌云說完看著我，眨眨眼又繼續道，「因商鋪經營的特殊性，對于水、電、

氣等均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商

鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，

以及辦理擴容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正

常進行需求的情形下，承租人免責解除合同的權利。」

我若有所思的點著頭。

「租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記的效力主要包括，登

記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿

足時就生效?！?

「經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租

給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則

房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔

違約責任。

「因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，

大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記?！?

「也就是說，登記備案還是很有必要的」我問道。

「那是當然，公司就要規范，就要注重細節?！?

接著她又說，「商鋪市場中經常會遇見許多，二房東，三房東，的情形，這

其中就存在轉租的問題?！?

「俗稱的轉租其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式，轉租和承租權轉讓，依

法律規定，轉租是指上手租賃關系不解除，本手在此建立租賃關系，而承租權轉

讓是指上手租賃關系，新承租人直接替代原承租人與出租人（這里的出租人是業

主）建立租賃關系?！?

「在這兩種形式下，需要注意轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉

讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意?！?

「原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費

用不屬于法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時

協商同意的，亦會受到法律保護?！?

「建議你在支付此筆費用時，應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環節

結合起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用

退還或解除情形。

「商鋪租賃合同牽涉問題較多，涉及合同金額較大，對此類合同應謹慎簽訂，

我一會和你一起去把關，以免合同履行過程中出現糾紛引起訴訟，更是得不償失。」

「你早就打算和我一起去的啊」我問道。

「是啊，我是公司法務啊，簽合同本就是我的工作，我還可以做你的秘書，

保鏢，你看，我做你女人，你不虧吧。」

我不想接凌云的話，問道「租商鋪之后，業主將商鋪出售了怎么辦，合同怎

么體現?！?

凌云恨了我一眼，還是說道，「完全無須擔心此種風險，因為法律對于承租

人賦予了兩重特殊保護。」

「出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權，即若承租人在

等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租

人，以此保障了承

租人的使用利益?！?

「即使承租人不想購買承租商鋪的，業主出售后，新的業主也應當履行租賃

合同，否則，新業主應當承當租賃合同中的違約責任?！?

「哦，原來是這樣的，那如果拆遷，自然災害，人為災害這些呢」我為了轉

移話題，也是拼了，繼續問道。

感覺凌云臉上有些變化卻欲言又止，最后還是說道，「致遠，你喜歡我嗎？」

我和凌云對視著，今天插了太多的話題，我知道躲不過去了，最主要我是喜

歡她的，不光我，我估計是男人都會喜歡這樣的天之驕女，我答道，「喜歡的?！?

「有多喜歡，凌云臉上露出了久違的微笑，」問道。

「凌云，給我點時間好嗎？我也不知道怎么的，就是覺得別扭，覺得不好意

思，但是我是真的喜歡你的，如果不是先遇到寧靜，我肯定會愛上你。」我剛說

完臉就紅了起來。

凌云若有所思的問道「有寧靜你就不會愛上我了？」

「是的，我愛我老婆，只愛她」我堅毅的回答道。